2022年终于来临,在新的一年Winson祝大家新的一年身体健康,工作顺利,家宅平安。大家都知道在过去的2021年国内的楼市经历了可谓经历了史无前例的调控,从年头开始深圳、广州限购加码,严查购房资金来源、出台二手楼指导、收紧信贷等对楼市轮翻打压,令楼市陷入低谷,甚至有些知名发展商陷入财困,爆煲离场。有好多大湾区置业的观众私信我,问我2022年楼市的走势怎么看,应不应该买楼,所以我就借这次机会和大家倾一倾,探讨下究竟2022年楼市点样睇。

首次,我同大家回顾一下2021年的楼市调控措施和楼市发展的情况,截止到今年9月份,全国的楼市总共调控了482次,特别是下半年,7月份调控66次,8月份调控68次,9月调控62次,调控的次数可以说是史无前例,调控的力度甚至可以讲用力过猛,导致全国楼市急速降温,陷入低迷,多数发展商销售出现困难,少数开发商爆煲离场。全国70个大中城市,楼价6年来首次出现下跌,虽然平均跌幅只有0.2%,但是反应整体楼价下跌的事实。到了10月、11月整个楼市已经陷入冰封,市场上悲观的情绪开始蔓延。

到了12月份,史上最严厉的调控政策终于开始发生改变。首先在12月3号,中央领导非常罕有地提到要“满足首套房、改善性住房的需求”,而上一次类似的说法是2014年的“930新政”和2015年的“330新政”,大家都知道,这两个新政出来之后在接下来的2016-2017年的期间,全国楼价出现大幅飙升,各个地方和城市都有不同程度的升幅。我们继续回到今年的12月份,在6号央行宣布降准,释放1.2万亿资金,同时在中央经济工作会议上,强调“满足购房者合理的购房需求、促进行业健康发展的良性循环”。12月8号,在全国经济工作会议提出对房地产市场要“满足需求,因城施策”。12月11号,重新提出“房地产是支柱产业、住房是居民消费”,实际上这个说法已经很多年没有提过了。到了12月15号,央行宣布一年期LPR降息,虽然这次降息主要是针对实际经济,但也是间接提振房地产市场的信心。大家可以看到,我们回顾整个12月份,稳定楼市的政策一个接一个出台,很明显地看到中央高层对房地产行业的态度开始发生改变,由打压转为支持。

珠海湖心新城。(作者提供图片)

金湾航空新城。(作者提供图片)

2022年楼市点样睇?

首先,从目前国内经济大环境来讲,由于中美角力仍然持续,科技、出口贸易等行业都是继续深受影响,虽然国内在大力推动经济大循环,但是疫情反反复覆,内需仍然疲弱。再加上投资比例较大的房地产行业又被严重降温,除了波及上下游几十个行业之外,还影响地方政府靠卖地和房地产交易税等接近当地4-5成的财政收入,无论是地方政府还是各行各业的压力都相当之大,对于2022年的楼市走势,从中央领导层在不同场合的表态我们可以知道,稳定楼市、稳定预期是大方向,楼市回暖是必然的结果。所以,我们在12月份终于见到楼市的风向开始发生改变。

而事实上自从央行提出对房地产市场两个维护以来,银行对个人房贷的放款速度已经明显提升,而广东省有17个城市的二手楼交易税费减半,即是价值100万的楼,税费可以平1万。12月以来深圳的二手楼成交开始止跌回升,珠海的新楼成交也出现环比上升的情况,整个大湾区9个城市在12月第三个礼拜的成交量突破1万套,连续两个周期都是上升,大湾区的楼市开始有回暖的迹象。

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其次,目前来讲楼市已经处于政策调控的底部,预计央行明年上半年还有一次降准和降息,亦即是直接影响楼市房贷的五年期LPR降息应该会在上半年出现,而且很可能会农历新年又或者在两会之前就会出台。届时政策的放松叠加央行放的水就会开始影响楼市的走势,回暖的迹象也都会更加明显。说到这里可能有人会问,那2022年的楼价会不会像2015-2016年那样出暴升的情况呢?我个人认为机会不大,毕竟房住不炒的大方向没有改变,这次调整只是针对以往过于激进的调控政策的一次修正,让楼市回归到正常和稳步发展。

这个时候应该不应该买楼?

大部份人买楼都是买升不买跌,很少人懂得反其道而行看准时机趁低买入,而这个时间绝大多数的人都在观望,然后到了楼市回暖的时候大家都去买升不买跌,真正精明的买家应该怎么选择不用我多说了吧。

我的建议是,如果你是自住的话,如果遇到啱心水的楼盘、价钱合适就可以出手。

如果考虑有部份投资需求的话,你预算范围内,建议尽量选择你可以买到的最优质的城市或区份。因为国内面临经济增长放缓、财富和资源分配不均、出生率下降等问题,人口由非核心城市向核心城市流动,楼市分化是必然的趋势,即是核心城市的资产可能会愈来愈贵,而三四线或者非核心城市的资产有进一步下跌的可能。

Winson Tang

早在2008年开始接触国内房地产市场,曾于《置业新地》杂志及澳门《力报》等知名媒体公司负责房地产市场业务,曾深入大湾区不同城市考察超过一百多个房地产项目,从事相关工作超过10年,对内地楼市政策、情况和发展动向较为了解。

YouTube开设「Winson讲楼」频道,透过自己的经验以及对行业的了解,和大家大湾区楼市相关资讯,为有意在大湾区置业的人士提供专业的意见和优质的置业服务。

https://youtube.com/channel/UCHiM9IleghBcUZODw3Lf7iQ

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